Gastos de vender un piso: IRPF, plusvalía y lo que nadie te cuenta

Vendes tu piso por 300.000€. ¿Eso es lo que te llevas al bolsillo? Ni de lejos. Entre impuestos, gastos notariales y comisiones, la diferencia puede ser de 20.000€ a 50.000€ menos de lo que esperabas.

En esta guía desglosamos todos los gastos para que no te pille ninguno por sorpresa.

1. IRPF: el impuesto sobre la ganancia patrimonial

Si vendes por más de lo que pagaste, Hacienda quiere su parte. La diferencia entre precio de compra y precio de venta (descontando gastos) se llama ganancia patrimonial y tributa así en 2026:

Ejemplo práctico

Compraste en 2018 por 200.000€ (con gastos de compra de 20.000€). Vendes en 2026 por 300.000€ (con gastos de venta de 15.000€).

• Valor de adquisición: 200.000 + 20.000 = 220.000€
• Valor de transmisión: 300.000 − 15.000 = 285.000€
• Ganancia: 285.000 − 220.000 = 65.000€
• IRPF a pagar: 6.000 × 19% + 44.000 × 21% + 15.000 × 23% = 1.140 + 9.240 + 3.450 = 13.830€

¿Cuándo NO pagas IRPF?

• Reinversión en vivienda habitual: si usas el dinero para comprar otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia está exenta.
• Mayores de 65 años: la venta de vivienda habitual está exenta si tienes 65 o más años.
• Dación en pago: si entregas la vivienda al banco para cancelar la hipoteca, no tributas.

2. Plusvalía municipal (IIVTNU)

Es un impuesto municipal que grava el "incremento de valor del terreno" desde que lo compraste. Lo cobra tu ayuntamiento y hay dos métodos de cálculo (puedes elegir el que te salga más barato):

Método objetivo (el de siempre)

Se basa en el valor catastral del suelo y unos coeficientes que fija cada ayuntamiento según los años transcurridos.

Método real (desde 2021)

Se calcula sobre la ganancia real: si compraste por 200.000€ y vendes por 300.000€, la plusvalía se aplica sobre la proporción del suelo en esa ganancia.

Importe típico: varía mucho por municipio, pero suele estar entre 1.000€ y 5.000€ para una vivienda media en una capital de provincia.

Importante: si vendes con pérdida (por menos de lo que pagaste), NO pagas plusvalía. Pero debes demostrarlo con las escrituras.

3. Gastos de notaría y cancelación de hipoteca

Si tienes hipoteca pendiente, necesitarás:

• Certificado de deuda pendiente: lo pide tu banco (gratuito o ~50€).
• Comisión de cancelación anticipada: según tu escritura, puede ser 0% (hipotecas post-2019 a tipo variable) o hasta un 2% del capital pendiente.
• Notaría para cancelación registral: 200-400€.
• Registro de la Propiedad: 100-200€ para inscribir la cancelación.

4. Certificado de eficiencia energética

Obligatorio para vender. Un técnico visita tu vivienda y emite el certificado con la calificación (A a G).

• Coste: 80-150€ según el tamaño.
• Validez: 10 años.
• Multa por no tenerlo: de 300€ a 6.000€.

5. Comisión de agencia inmobiliaria

Si vendes con agencia, la comisión típica en España es del 3% al 5% + IVA del precio de venta. En un piso de 300.000€, eso son entre 10.890€ y 18.150€.

Algunos modelos nuevos ofrecen comisiones reducidas o cuotas fijas. Merece la pena comparar opciones y negociar, especialmente en viviendas de precio alto.

6. Otros gastos menores

• Nota simple del Registro: ~10€ (para que el comprador verifique cargas).
• Cédula de habitabilidad: obligatoria en algunas CCAA (50-100€).
• ITE (Inspección Técnica del Edificio): si tu edificio la tiene pendiente, la comunidad puede exigirla antes de vender.
• Certificado de estar al corriente de comunidad: lo emite el administrador (~30€).

Resumen: ¿cuánto me queda limpio?

Para el ejemplo de venta a 300.000€ con 65.000€ de ganancia:

Conclusión: de los 300.000€ de venta, te quedan unos 268.000€. La diferencia de casi 32.000€ no es menor — por eso es tan importante conocer estos gastos antes de fijar tu precio de venta.

El primer paso es saber cuánto vale realmente tu vivienda en el mercado actual. Con esa cifra en la mano, ya puedes hacer los números con tranquilidad.